Jak dokonać wyboru mieszkania?

Moi klienci często pytają mnie, jakie kryteria powinny przeważyć w wyborze odpowiedniej nieruchomości, na co zwrócić uwagę oraz jakich błędów unikać. Zakup nieruchomości to jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu, ponieważ zazwyczaj wpływa na wiele aspektów naszego życia. Dlatego też życzę wszystkim możliwości częstszego dokonywania takich transakcji.

Nie ma znaczenia, czy to mieszkanie z rynku wtórnego, w kamienicy, czy apartamentowcu – zawsze istnieją pewne zasady, których należy przestrzegać podczas wyboru nieruchomości. Bez względu na to, czy kupujemy swoje pierwsze, piąte czy dziesiąte mieszkanie, zasady wyboru pozostają niezmienne. Przygotowałam krótki poradnik, w którym skupiam się na najważniejszych aspektach, o których każdy inwestor powinien wiedzieć.

Jak wybrać mieszkanie idealne?

Czym się kierować przy takiej decyzji?

Gdybym miała mocno zawęzić temat do najważniejszych punktów, to na pewno wybrałabym poniższe czynniki:

  1. Określ swoje wymagania: Przed rozpoczęciem poszukiwań mieszkania określ swoje potrzeby, takie jak liczba pokoi, lokalizacja, metraż czy wyposażenie.
  2. Sprawdź lokalizację: Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania, upewnij się, że położenie jest dla Ciebie odpowiednie. Sprawdź dostępność komunikacji miejskiej, sklepów, placówek medycznych i szkół.
  3. Oceń stan techniczny: Przyjrzyj się uważnie stanowi technicznemu mieszkania, w tym instalacjom wodno-kanalizacyjnym, elektrycznym i grzewczym. Skorzystaj z pomocy specjalisty, który pomoże Ci ocenić stan techniczny.
  4. Zweryfikuj dokumenty: Przed podpisaniem umowy zakupu, sprawdź dokumenty dotyczące mieszkania, takie jak księga wieczysta, umowa przedwstępna, umowa deweloperska czy regulamin wspólnoty mieszkaniowej.
  5. Negocjuj cenę: Spróbuj negocjować cenę mieszkania, zwłaszcza jeśli zależy nam na oszczędnościach. Uważajmy, żeby nie przepłacić za nieruchomość.
  6. Weź pod uwagę koszty utrzymania: Przy wyborze mieszkania weź pod uwagę nie tylko cenę nieruchomości, ale również koszty związane z utrzymaniem, takie jak czynsz, media czy remonty.
  7. Skontroluj dostępność miejsc parkingowych: Jeśli zależy Ci na miejscu parkingowym, sprawdź, czy mieszkanie posiada taką możliwość, a jeśli nie, to jakie są opcje w okolicy.

Jest to jednak tylko baza, przy świadomym podjęciu decyzji należy wziąć również dodatkowe czynniki, które rozwijam w dalszej części wpisu.

jak wybrac mieszkanie

Mieszkanie od dewelopera, czy z rynku wtórnego?

Wyniki badań wykazują, że większość potencjalnych nabywców nie bierze pod uwagę zakupu mieszkania z rynku wtórnego, natomiast jedna czwarta preferuje rynek pierwotny. Zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny mają swoje zalety i wady.

Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie z rynku wtórnego?

Rynek wtórny:

  1. Lokalizacja: Mieszkania z rynku wtórnego zazwyczaj znajdują się w bardziej centralnych lub atrakcyjnych lokalizacjach, co może być ważne dla osób szukających mieszkań w niewielkiej odległości od miejsca pracy, szkoły, sklepów czy innych udogodnień.
  2. Charakterystyka budynku: W przypadku mieszkań z rynku wtórnego, charakterystyka budynku może być już dobrze znana, a nawet można spotkać się z opiniami dotyczącymi jakości wykonania budynku czy problemów, jakie były w przeszłości z nim związane. To może pomóc w podjęciu lepiej poinformowanej decyzji przy wyborze mieszkania.
  3. Możliwość negocjacji ceny – sprzedający mieszkania z rynku wtórnego zwykle są bardziej skłonni do negocjacji ceny niż deweloperzy.
  4. Szybkość realizacji transakcji – zakup mieszkania z rynku wtórnego zazwyczaj jest szybszy niż zakup mieszkania z rynku pierwotnego, ponieważ nie ma konieczności czekania na ukończenie budowy.
  5. Brak konieczności wykończenia i wyposażenia mieszkania – w przeciwieństwie do mieszkań z rynku pierwotnego, mieszkania z rynku wtórnego zwykle są już wykończone i wyposażone, co pozwala zaoszczędzić czas i pieniądze.
  6. Możliwość oceny zagospodarowania terenu wokół budynku – przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego łatwiej jest ocenić jakość zagospodarowania terenu i stopień utrzymania w czystości m.in. terenu wokół śmietnika.
  7. Możliwość weryfikacji najbliższego otoczenia – przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego można dokładniej sprawdzić otoczenie i sąsiadów, co może pomóc w podjęciu decyzji o zakupie.

Mieszkania z rynku wtórnego charakteryzują się innymi zaletami niż mieszkania z rynku pierwotnego.

 w Warszawie pracownia architektury wnętrz Maszroom

Czym charakteryzują się mieszkania z rynku pierwotnego?

Rynek pierwotny:

  1. Rynek pierwotny oferuje bogatszy wybór mieszkań.
  2. Mieszkania z rynku pierwotnego są nowe, więc nie wymagają remontów.
  3. Budynki na rynku pierwotnym cechują się wyższą estetyką i nowoczesnym budownictwem.
  4. Właściciel może samodzielnie lub z pomocą architekta wnętrz zaprojektować i wykończyć mieszkanie idealnie dopasowane do swoich potrzeb i gustu, bez konieczności usuwania starego wyposażenia i materiałów.
  5. Budynki są dopasowane do potrzeb osób z niepełnosprawnościami, a także osób starszych.
  6. Możliwość korzystania z nowoczesnych rozwiązań i udogodnień, takich jak systemy inteligentnego domu, windy, parkingi podziemne etc.
  7. Koszty użytkowania są niższe.
  8. Sąsiedzi najczęściej charakteryzują się podobnym stylem życia i wiekiem.
  9. Dostępność atrakcyjnych ofert finansowania, w tym kredytów hipotecznych i programów rządowych dla pierwszych nabywców.
  10. Brak prowizji dla agenta nieruchomości stanowi dodatkową korzyść.

Inne ważne kwestie o których nie można zapominać

Stan prawny

Księga wieczysta stanowi bardzo istotny dokument przy nabywaniu mieszkań z rynku wtórnego. W przypadku inwestycji, które nie posiadają wydzielonej księgi wieczystej, konieczne jest dokładne zweryfikowanie ich stanu prawnego. W tym celu należy zażądać dokumentu potwierdzającego własność nieruchomości oraz aktu notarialnego dotyczącego kupna mieszkania w celu dokonania weryfikacji. Jest to bardzo istotne, aby mieć pewność, że inwestycja jest legalna i nie występują żadne nieprawidłowości w tym zakresie.

Deweloper

Przy podejmowaniu ostatecznej decyzji dotyczącej zakupu nieruchomości, warto dokładnie zbadać uczciwość dewelopera. Opłaca się poszukać informacji na temat jego reputacji i sprawdzić terminowość oraz jakość wykonanych przez niego projektów. Istotnym elementem jest weryfikacja umowy i jej postanowień. Przydatne może być również sprawdzenie księgi wieczystej, aby upewnić się, że deweloper faktycznie jest właścicielem gruntu oraz czy pozwolenie na budowę jest zgodne z prezentowanymi nam planami.

Koszt zakupu nieruchomości

Cena jest jednym z najważniejszych aspektów, który wpływa na decyzję o zakupie mieszkania. Należałoby przede wszystkim zapoznać się z rynkiem nieruchomości i średnimi cenami za metr kwadratowy w danym rejonie. Dodatkowo, można poszukać ofert promocyjnych, które pozwolą nam zaoszczędzić na kosztach. Znajomość rynku pozwoli na lepszą selekcję ofert, a po dokładnym przeanalizowaniu innych aspektów, będziemy mieć świadomość, za co tak naprawdę w danym przypadku płacimy więcej lub mniej.

Koszty utrzymania nieruchomości

Trzeba również zwrócić uwagę na koszty związane z comiesięcznymi opłatami. Należy dokładnie sprawdzić czynsz oraz rachunki za media i zweryfikować usługi, które są wliczone w cenę mieszkania. Pamiętajmy, że koszty utrzymania mieszkania są ważnym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji o zakupie.

Usytuowanie budynku

W Warszawie i innych większych miastach, gdzie oferta nieruchomości jest bardziej zróżnicowana, wybór odpowiedniego terenu może być wyzwaniem. Niemniej jednak, zasadą jest to, że ludzie często przeprowadzają się w okolice, w których czują się dobrze, a ich bliscy i znajomi przebywają w pobliżu.

Zanim podpiszemy umowę, zaznajom się z planem zagospodarowania przestrzennego, aby poznać informacje na temat planowanych inwestycji w otoczeniu. Często zdarza się, że w przyszłości w sąsiedztwie budynku powstanie kolejny apartamentowiec, który przesłoni widok z okien i ograniczy dostęp światła. To dodatkowo wpłynie na obniżenie wartości naszego mieszkania, więc gdybyśmy w przyszłości chcieli je sprzedać, cena nie będzie tak atrakcyjna, gdyby budynek nie był zasłonięty.

Kolejnym aspektem, który należy wziąć pod uwagę, jest lokalizacja mieszkania w odniesieniu do takich punktów, jak wjazd do garażu, plac zabaw czy śmietnik. Jeśli mieszkanie znajduje się w pobliżu placu zabaw, musimy liczyć się z głośnymi zabawami dzieci, zwłaszcza w sezonie letnim. Z kolei mieszkanie w sąsiedztwie śmietnika oznacza hałas podczas przyjazdu śmieciarki. Może również istnieć ryzyko częstego trzaskania drzwiami, a latem nieprzyjemnych zapachów.

Orientacja mieszkania

Kwestia orientacji mieszkania względem stron świata ma ona duże znaczenie dla komfortu i samopoczucia mieszkańców. Pomieszczenia zlokalizowane na południową stronę będą otrzymywały dużą ilość słońca i ciepła w ciągu dnia, co może być korzystne w okresie zimowym, ale w lecie może powodować przegrzanie  i konieczność instalacji klimatyzacji. Pokoje zlokalizowane na północ będą zawsze ciemne i chłodne, co może być korzystne w upalne dni, ale w ciągu roku otrzymują mniejszą ilość światła dziennego. A te pomieszczenia które skierowane są na wschód, otrzymują słońce tylko rano, podczas gdy te na zachodzie są oświetlone popołudniem. Przy wyborze mieszkania warto zwrócić uwagę na stronę świata, która wpłynie na klimat pomieszczeń i w jakim stopniu będą nasłonecznione.

Piętro

Lokalizacja mieszkania na konkretnej kondygnacji może wpłynąć na komfort zamieszkiwania, bezpieczeństwo oraz koszty eksploatacyjne. Mieszkania zlokalizowane na parterze lub na pierwszym piętrze są bardziej narażone na hałas z zewnątrz, takie jak hałas uliczny lub hałas generowany przez lokale usługowe. Ponadto mieszkania na niższych piętrach są mniej nasłonecznione, co może wymagać dodatkowej instalacji oświetlenia. Jeśli klienci preferują dużą przestrzeń na świeżym powietrzu, mogą zainteresować się penthouse’em z dużym tarasem lub mieszkaniem na parterze z dostępem do ogródka. Pamiętajmy, że położenie mieszkania na konkretnej kondygnacji wpłynie na jego wartość rynkową.

Rozkład pomieszczeń

Metraż mieszkania jest ważnym parametrem, który wpływa na jego cenę. Im większy metraż, tym zwykle wyższa cena za 1 m2. Po wybraniu odpowiedniej wielkości mieszkania, należy zwrócić uwagę na jego konstrukcję. Dobrze poszukać takiego budynku, który pozwoli na swobodne przekształcenie układu funkcjonalnego, aby dostosować go do własnych potrzeb. Przy planowaniu układu mieszkania należy zwrócić uwagę na ilość pomieszczeń oraz unikać długich, wąskich korytarzy, które podnoszą koszty mieszkania bez dodatkowej wartości użytkowej. Jeśli układ ścian zewnętrznych nie sprzyja zmianom, opłaci się poszukać innych ofert.

Na tym etapie warto skorzystać z pomocy profesjonalnego architekta wnętrz, który dostosuje układ mieszkania do konkretnych potrzeb i preferencji. Jeśli są Państwo zainteresowani, mogę zaoferować konsultacje w tej sprawie. Ważne jest, aby układ mieszkania był funkcjonalny i zapewniał wygodę użytkowania.

Standard mieszkania

Standard mieszkania to ważny czynnik, który wpływa na wygodę i komfort codziennego życia. W przypadku rynku pierwotnego, deweloperzy oferują coraz więcej udogodnień, które zwiększają jakość życia mieszkańców. Mogą to być różnego rodzaju udogodnienia, takie jak: komórka lokatorska, ochrona, consierge, parking podziemny, siłownia, spa, basen czy taras na dachu. Jednakże, wraz z podniesieniem standardu mieszkania, rośnie również cena za 1 m2 i miesięczne koszty związane z utrzymaniem takiego standardu, takie jak opłaty za czynsz czy rachunki za media.

Zastanówmy się nad tym, jakie udogodnienia są dla nas najważniejsze i czy na pewno potrzebujemy wszystkich oferowanych przez dewelopera. Przy wyborze mieszkania zwróćmy uwagę na swoje realne potrzeby i możliwości finansowe. Nie zawsze ma sens przepłacać za dodatkowe udogodnienia, jeśli ich nie będziemy korzystać na co dzień. W przypadku rynku wtórnego, warto zwrócić uwagę na standard już istniejących mieszkań, a także możliwości ich przystosowania do naszych potrzeb.

Wysokość mieszkania

Zgodnie z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie minimalna wysokość pomieszczeń mieszkalnych nie może być niższa niż 2,5 m. Wyższe mieszkania wydają się bardziej przestronne niż te o niższe. Wyższe sufity sprawiają, że pomieszczenie wydaje się większe. To optyczne powiększenie przestrzeni może pomóc w stworzeniu wrażenia większej przestrzeni w małych pomieszczeniach. Przeważnie nowe mieszkania mają wysokość 2,7 m, ale zawsze należy to sprawdzić. W luksusowych apartamentowcach można znaleźć mieszkania o wysokości 3 m i wyższe.

Jakość wykończenia części wspólnych

Estetyka i funkcjonalność korytarzy, klatek schodowych, wind, czy też części rekreacyjnych (np. siłowni, sauny, basenu) tworzą wizerunek budynku i wpływają na jego wartość rynkową. Wysoka jakość wykończenia części wspólnych może także przyciągnąć potencjalnych kupców i najemców w przypadku zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych. Ponadto, estetyczne i funkcjonalne wykończenie części wspólnych wpływa na wygodę użytkowników budynku, a także może wpłynąć na zmniejszenie kosztów utrzymania nieruchomości poprzez zmniejszenie potrzeby napraw i konserwacji.

Stan techniczny

Technologia inwestycji oraz stan techniczny to ważne kwestie, które należy dokładnie przeanalizować przed zakupem mieszkania. Zwróćmy uwagę na rodzaj konstrukcji budynku, czy jest to tradycyjna murowana czy konstrukcja żelbetowa. Ważnym aspektem są również parametry przegród zewnętrznych oraz rodzaj izolacji termicznej, które wpływają na komfort termiczny mieszkania oraz koszty ogrzewania. Należy także zwrócić uwagę na materiały wykończeniowe, takie jak fasada tynkowana czy płyty laminowane HPL, kompozyt czy kamień. Stan techniczny budynku i wykorzystane w nim materiały mają wpływ na trwałość oraz estetykę, a także mogą wpłynąć na koszty eksploatacji mieszkania w przyszłości. Przed zakupem należy skonsultować się z fachowcem, który oceni stan techniczny budynku i pomoże dokonać odpowiedniego wyboru.

Po zakupie mieszkania

Odbiór mieszkania z profesjonalistą

Gdy podejmiecie decyzje o zakupie, pamiętajcie aby odbiór mieszkania był przeprowadzony z profesjonalistą. Zatrudnienie specjalisty może pomóc uniknąć późniejszych kosztów związanych z usterkami, których nie zauważymy sami. Fachowiec przygotuje szczegółowy raport, obejmujący ocenę stanu ścian, okien, instalacji i przyłączy. Dzięki temu raportowi można wychwycić wszystkie niezgodności i rozliczyć je zgodnie z umową. Ważne jest, aby dokładnie przeczytać dokument odbioru mieszkania i nie pośpieszyć się z podpisaniem. Taka weryfikacja może zaoszczędzić wiele stresu i pieniędzy w przyszłości. Jeśli potrzebujecie takiego specjalisty na terenie Warszawy, możemy polecić specjalistów o wysokich kompetencjach i znajomości branży, którzy są zaangażowani i dokładni w swojej pracy. Nie wahaj się skontaktować z nami w razie potrzeby, chętnie pomożemy w znalezieniu odpowiedniego fachowca.

Czy istnieje mieszkanie idealne?

Kryteriów wyboru mieszkania jest sporo, ale wszystko to oznacza, że idealne mieszkanie nie istnieje, a każdy z nas musi zastanowić się, co jest dla nas akceptowalne, a co stanowi poważny problem. Niemniej jednak, świadome podejście do wyboru naszej przyszłej nieruchomości może pomóc w uniknięciu rozczarowań w przyszłości. Mając na uwadze powyższe porady, powinniście być w stanie dokonać właściwego wyboru.